过冷与过热同在,大湾区9市的楼市真相?_广东青年网

过冷与过热同在,大湾区9市的楼市真相?

责任编辑:     发布时间:2020-04-26     访问数量:153

  疫情之下,最近大湾区9市的楼市到底是个什么情况?

  深圳

  最近的这段时间,深圳楼市很魔幻。千万豪宅秒光,百万喝茶费重出江湖,传闻多套房源一夜涨百万。然而实际情况是怎样呢?

  从数据来看,深圳一手住宅成交基本稳定,二手住宅成交才刚结束三连跌,连3月中的水平都为恢复,一切并没有看起来地那么火热。

  再考虑到网签的延迟性,很多网签来自于疫情前的公交,实际的成交更不会有宣传的那么火爆。

  当下深圳楼市的火热和房价上涨,主要发生在南山、宝安,这些有大利好的西部区域,集中在有优质地理位置和优质学区资源的片区。而东部,楼市仍是温和。

  我仍看好深圳西部的发展,但目前过分热炒,甚至都出现“吹牛式报价”,挂出超高挂牌价,将很多不明真相的刚需都误导了进去。

  加上前几天,深圳市住建局表示拟新开工商品房1000万㎡左右,大大高于过去每年600-800万㎡的销售量。此时,刚需完全不用急着进场,要么等这个热潮过去,要么转移到没被波及的东部。

  最后,对于深圳楼市,只有一句话:在个案面前,我更相信数据和逻辑。难不成还经济越惨,房价越高了?

  广州

  相比深圳,广州的楼市可谓正常多了。

  上周广州一手住宅网签成交1385套,环比上升26.02%,在疫情反扑导致的短暂下降后,再次恢复上涨。二手住宅周成交1019套,环比上涨16.3%,在春节后首次回归千套水平。

  近期最热的,就是不限购的增城新塘板块,离广州市区最近,又是重点建设区域,加上疫情冲击下的“以价换量”促销吸客,让新塘成为了广州当下最热的板块,毕竟是的的确确给到了优惠。相比深圳,这才是正常套路啊。

  2019年,全国城市对GDP重订,新规则是各市GDP之和与省级要相当,而广东各市GDP之和超省级4000亿,作为老大哥的广州恐怕是承担了很多溢出,才导致名义GDP增速只有3.37%。但广州实际GDP增速却为6.8%,还略高于深圳的6.7%。

  加上广州2019年的常住人口增量仅次于杭州、深圳,达到40.15万,房价又相对低,对于广州,不管是城市发展,还是楼市,我都看好且认为很健康的。

  东莞

  东莞一直跟随着深圳发展,结果楼市也一样,也火了一把。

  3月,东莞接连拍出3宗高价地,随后几个热盘乘势开盘,刷新东莞房价新高,单价3万多到6万多的都有。

  近期,又有一批业主紧急涨价,最高的一夜之间飙升110万!这其中,当然也离不开疫情期间无所事事,只好炮制耸人听闻的新闻的某些无良媒体,将其称之为“报复性买房”。

  实际上,只是极个别的少量房源价格卖得高,部分业主挂牌高没成交,用个案说事没意义。

  其次,跟深圳局部热一样,东莞也是热了城区和临深,冷了其它镇区,很多镇区都还得促销求量。3月东莞住宅成交30.95万㎡,同比下跌32%,受疫情影响还是很明显的。

  上周东莞全市住宅成交845套,环比上涨15%,面积约9.6万㎡。随着疫情的逐渐好转,整体走势比较平稳。

  当然,东莞供应不足也是事实,一季度住宅供求比0.72,连续7个季度供不应求。但是,跟深圳一样,还是要理性看待,不要成为被群体情绪带偏的“乌合之众”。

  佛山

  佛山的楼市分化很明显。

  整体来看,一季度,佛山楼市网签量同比下跌46%,但备案价环比上涨15%。而上周新房网签2357套,连续五周破两千套,签约面积达25.88万㎡,环比涨了14%。

  涨价之下,是分化。

  三水有楼盘降价到4千多/平起促销,高明、顺德、南海的不限购地区还有6-7千的楼盘特价单位。而桂城、祖庙这些核心地段,新楼盘备案价基本在3-5万/平。

  实际上,3月广州越秀拍了一块破6万楼面价的地王,广佛同城之下,佛山很难不受影响。另一方面,佛山也在核心地段拍了很多不设最高限价的地块,这也助推了整体房价的上调。

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